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嘉義市政府財政稅務局商標

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案例說明

很多父母在小孩一出生的時候,就開始幫小孩規劃所有的大小事,包括將土地或房屋移轉給子女,或以子女的名義購買房屋,請大家留意一下,贈與小孩土地與房子不是只要繳贈與稅而已,還要繳土地增值稅、契稅、印花稅,若選擇以遺產繼承方式有可能無須負擔任何稅負喔!我們建置「不動產移轉」專區最重要的目的,是希望大家經過整合式比較應負擔的稅負後,選擇最有利的方式辦理移轉,以達到最大節稅效果。

一般習俗上所謂的買賣房子,其實是有兩個標的,一個是土地、一個是房屋,如果您訂定買賣契約書將土地及房屋出售給子女,原土地所有權人需繳納土地增值稅,也就是出售人(父母)為土地增值稅的納稅義務人、買受人需繳納契稅,也就是子女為契稅的納稅義務人。

移轉方式的不同會影響到稅額的多少,請看這張不動產租稅規劃表,我們將移轉方式分為買賣、贈與及繼承3個方面來說明。

移轉方式:買賣

課徵標的 應繳稅目 稅 率
土地 土地增值稅 自用住宅10﹪
一般用地20﹪、30﹪、40﹪
房屋 契稅 稅率6﹪
土地及房屋 贈與稅 除經國稅局核定確為買賣無需繳納贈與稅外,應以贈與論,課徵贈與稅。
244萬元以下免稅

註:本資料依編印時之相關規定編印,如法令變動,以變動後法令為準。

如果訂定買賣契約書移轉土地與房屋給子女要繳土地增值稅、契稅及贈與稅,說明如下:

土地增值稅
  • 土地增值稅的計算方式:
  1. 土地漲價總數額=申報土地移轉現值(出售時的公告現值)-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值(承買時的公告現值) ×(台灣地區消費者物價總指數÷100)-(改良土地費用等等)
  2. 應納土地增值稅是土地漲價總數額× 稅率
  3. 簡單的說,就是先算出您賣土地的時候與當初買的時候,兩者之間的漲價總數額及漲價倍數後,再乘以稅率,所以,漲價倍數越大、稅率越大,土地增值稅也一定越大。影響土地漲價總數額最關鍵的原因是持有年限,如果您持有越久,土地漲價倍數將越大喔!
  • 土地增值稅稅率:
  1. 自用住宅用地優惠稅率10%:只有出售符合土地稅法規定的自用住宅用地,其土地增值稅統按該土地漲價總數額的10%徵收。
  2. 一般用地稅率是以土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時的申報現值(也就是土地漲價總數額超過承買時的公告現值的倍數),稅率如下:
    • 未達一倍: 稅率20%。
    • 一倍以上未達二倍者:除按前款規定辦理外,其超過部分的稅率30%。
    • 二倍以上者:除按前二款規定辦理外,其超過部分的稅率40%。
契稅
申報移轉房屋要繳契稅,契稅是新所有權人要繳的,按申報契價×契稅稅率6%。
贈與稅

二親等以內親屬間財產的買賣,除能提出已支付價款的確實證明,且該已支付的價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者外,應課徵贈與稅。這是遺產及贈與稅法第5條第6款的規定喔!

所以父母或祖父母訂定買賣契約書將土地或房子出售與子女或孫子女,都是屬於二親等以內親屬間財產的買賣,除經財政部南區國稅局嘉義市分局核定確為買賣無需繳納贈與稅外,應以贈與論,課徵贈與稅。大家別擔心喔!計算贈與稅時,贈與總額可以扣除每年244萬元的免稅額及遺產及贈與稅法第21條規定之贈與附有負擔後,贈與淨額乘以累進稅率就是應繳納的贈與稅,常常有民眾詢問,免稅額如何計算?是以每一贈與人為計算基準,與受贈人數無關喔!例如爸爸贈與時,不論贈與幾個小孩,每年僅可以扣除免稅額244萬元。

移轉方式:贈與

課徵標的 應繳稅目 稅 率
土地 土地增值稅 一般用地20﹪、30﹪、40﹪
房屋 契稅 稅率6﹪
土地及房屋 贈與稅 244萬元以下免稅

註:本資料依編印時之相關規定編印,如法令變動,以變動後法令為準。

如果訂定贈與契約書移轉土地與房屋給子女,也是要繳土地增值稅、契稅及贈與稅,說明如下:
土地增值稅
很多民眾都認為移轉土地給子女只要繳贈與稅,不用繳納土地增值稅,那是錯誤的喔!依土地稅法第28條規定,只要土地移轉都應繳納土地增值稅,也就是說,父母或祖父母訂定贈與契約書將土地贈與子女或孫子女時,都需要繳納土地增值稅,另,因為贈與不符合土地稅法第34條出售自用住宅用地的規定,所以不適用土地增值稅自用住宅用地優惠稅率10%的規定,只能適用前面所說明的一般用地20%、30%、40%的稅率。
契稅
贈與房屋之應納契稅,也是申報契稅金額(房屋評定價值)×契稅稅率6%,契稅的納稅義務人也是新所有權人喔!
贈與稅

贈與行為,係指財產所有人以自己的財產無償給予他人,經他人允受而生效的行為,所以父母或祖父母訂定贈與契約書將土地或房子贈與給子女或孫子女,都應適用遺產及贈與稅法第4條規定課徵贈與稅,其課徵方式與先前介紹二親等間訂立買賣契約書移轉土地或房屋應按贈與論課徵贈與稅相同。

請特別留意,訂定贈與契約書因屬贈與行為,非屬買賣,所以無法適用土地稅法第34條按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅的規定,要按一般稅率課徵,因適用的稅率不同,所以有可能訂定贈與契約書移轉土地之土地增值稅會比訂定買賣契約書還要多喔!

移轉方式:繼承

課徵標的 應繳稅目 稅 率
土地及房屋 遺產稅 免稅額 1,333萬元
喪葬費 123萬元
再扣除相關扣除額

註:本資料依編印時之相關規定編印,如法令變動,以變動後法令為準。

依據財政部南區國稅局嘉義市分局的統計顯示,大約有90%以上之遺產稅案件,是無須繳納遺產稅的,為讓大家知道各種移轉方式應該要繳多少稅負,所以我們整合這些複雜的稅務問題後,再以遺產稅比較,就可以選擇最有利的方式辦理,希望能對您有所幫助。

案例

張三只有一筆嘉義市土地公告現值為1,760,000元(109年公告現值每平方公尺22,000元,前次移轉80年1月,每平方公尺4,000元,土地面積80平方公尺),一棟房屋評定現值為700,000元,與妻子育有兒子1名,張三年事已大想把土地及房屋移轉給兒子,但不知用什麼方式最划算?我們估算一下可能發生的稅額如下表資料:

  • 土地公告現值總額:1,760,000元
  • 房屋評定現值:700,000元 總計2,460,000元

第一種方式:生前移轉(估算之稅額)

買賣契約書
地方稅務局 國稅局

土地增值稅

一般用地:355,584元

自用住宅:129,664元

贈與稅

情況一:應課徵贈與稅

二親等間買賣經國稅局核定課徵贈與稅:應納贈與稅額2,000元。

情況二:應課徵房地合一所得稅

二親等間買賣經國稅局核定屬買賣案件,免徵贈與稅,本案出售80年取得的房屋,適用綜合所得稅舊制,應納綜合所得稅5,250元。

 

贈與契約書
地方稅務局 國稅局

土地增值稅

一般用地:355,584元

贈與稅:2,000元(106.5.16以後)

免稅額244萬元

 

  • 契稅:42,000元(稅率6 /100)
  • 印花稅: 2,460元(稅率1/1000)

估計應納之總稅額

訂定買賣契約
項目 情況一 情況二
一般用地(元) 402,044 405,294
自用住宅(元) 176,124 179,374

 

  • 訂定贈與契約:與一般用地/情況一相同402,044 元
  • 遺產稅:0元
第二種方式:遺產繼承

國稅局遺產稅以被繼承人死亡日期在112年以後之案例試算

項目 費用
免稅額 1,333萬元
喪葬費 123萬元
小計 1,456萬元

扣除額:

配偶493萬元(有)

卑親屬每人50萬元(有1人)

父母每人123萬元(無)

身心障礙者每人557萬元(無)

受扶養之兄弟姐妹每人50萬元(無)

 

493萬元

50萬元

0

0

0

總計 1,999萬元

估計應納遺產稅額0元(以上資料僅供參考,詳細資料請至財政部財稅入口網查詢

以上資料為初估稅額,僅供參考,實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準。

最後更新日期:112/01/13 累計瀏覽:5148

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